Thành phố hỏi,ỏimộtđằngBộtrực tiếp hôm nay 4 tháng Bộ mới trả lời
Cụ thể, theo HoREA, ngày 19.1.2023, UBND TP.HCM đã có Văn bản số 235 gửi Bộ KH - ĐT và Bộ Xây dựng với nhận định: Trong quá trình UBND TP.HCM xem xét, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, UBND TP.HCM nhận thấy có vướng mắc về nội dung thẩm định đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị theo quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở.
Tuy nhiên, phải sau 4 tháng, Bộ KH - ĐT mới có Văn bản số 3710 phúc đáp UBND TP.HCM. Sau khi căn cứ vào hàng loạt các quy định của pháp luật, Bộ KH - ĐT cho rằng việc thẩm định, quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do nhà đầu tư đề xuất phải đảm bảo dự án phù hợp với quy hoạch chi tiết (trong trường hợp đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt) hoặc quy hoạch phân khu (trong trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu). Trong đó, đề xuất tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số so với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt phải tuân thủ nguyên tắc được quy định tại khoản 6 điều 1 Nghị định số 49 là "phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh".
Về trình tự, thủ tục, lập, điều chỉnh quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khi tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đề nghị lấy ý kiến Bộ Xây dựng.
Một dự án nhà ở xã hội xây dựng ở TP.Thủ Đức
NGỌC DƯƠNG
Theo HoREA, UBND TP.HCM có văn bản số 235 xin ý kiến của Bộ KH - ĐT là đúng và rất cần thiết để được hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư do quy định tại điểm c khoản 7 điều 31 Nghị định số 31. Bởi trong quá trình xem xét, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội đã bị vướng mắc do quy định tại điểm c khoản 7 điều 31 Nghị định số 31 quy định: Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có). Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung để thực hiện yêu cầu thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 33 luật Đầu tư. Nội dung này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư và có liên quan đến pháp luật về quy hoạch đô thị, nhà ở.
Tuy nhiên, văn bản 3710 của Bộ KH - ĐT đã chưa trả lời đúng câu hỏi của UBND TP.HCM thuộc trách nhiệm của Bộ KH - ĐT và Bộ KH - ĐT cũng chưa đưa ra giải pháp để giải quyết vướng mắc về quy định nội dung thẩm định đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị. Vướng mắc này cũng là vướng mắc chung của tất cả các địa phương chứ không chỉ riêng tại TP.HCM.
Trả lời chưa trúng, lại thêm quy định mới
Trong khi đó, văn bản 3710 của Bộ KH - ĐT có trước và do hiện nay đã có quy định mới tại điểm b khoản 3 điều 6 Nghị quyết 98 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM nên càng cần thiết phải khẩn trương sửa đổi điểm c khoản 7 điều 31 Nghị định số 31 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Nghị quyết 98 quy định: Tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.
Do vậy rất cần thiết phải khẩn trương sửa đổi điểm c khoản 7 điều 31 Nghị định 31 để phù hợp với điểm b khoản 3 điều 6 Nghị quyết 98 để tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư cho tất cả các địa phương. Đồng thời sửa đổi quy định liên quan tại Nghị định 30 và Nghị định 49 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 33.
Hiện nay, các vướng mắc do quy định tại điểm c khoản 7 điều 31 Nghị định số 31 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện khoản 1, khoản 4 điều 29 và điểm a khoản 3 điều 33 luật Đầu tư 2020 về đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị. Bởi lẽ, luật Đầu tư 2020 không quy định rõ sự phù hợp với quy hoạch đô thị ở cấp độ nào. Do có 3 cấp độ quy hoạch là quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chung.
Do vậy, điểm c khoản 7 điều 31 Nghị định số 31 đã quy định chi tiết sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị cả 3 cấp độ quy hoạch là không hợp lý và không phù hợp với từng nhóm đối tượng cụ thể, và lẽ ra phải thay thế chữ "nếu có" bằng chữ "hoặc" thì đã không gây ra vướng mắc như hiện nay.
Quy định tại Nghị định 31 đã gây ách tắc cho hầu hết các dự án nhà ở xã hội trên cả nước
ĐÌNH SƠN
Điểm c khoản 7 điều 31 Nghị định số 31 cũng chưa phân biệt 2 trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Khi quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện điểm a khoản 3 điều 33 luật Đầu tư 2020 thì Bộ KH - ĐT lẽ ra cần nhận rõ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư chỉ là bước khởi đầu của "chuỗi" quy trình thủ tục đầu tư, xây dựng của các dự án bất động sản nhà ở, đô thị. Cho nên, sau khi đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư còn phải thực hiện nhiều thủ tục tiếp theo, trong đó có thủ tục trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc nếu dự án tại Hà Nội hoặc TP.HCM. Tại thời điểm này, nhà đầu tư tự đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nhưng chưa trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vì chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Vậy nên, tại bước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội thì điểm c khoản 7 điều 31 Nghị định 31 chỉ nên yêu cầu dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung là hợp lý nhất.
Hiện Nghị quyết 98 đã cho phép thực hiện thí điểm tại TP.HCM. Tuy nhiên, các vướng mắc khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, trong đó có yêu cầu thẩm định đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị là vướng mắc chung của tất cả các địa phương. Vì thế, rất cần thiết phải sửa đổi điểm c khoản 7 điều 31 Nghị định số 31 và các quy định pháp luật có liên quan của Nghị định 30, Nghị định 31 để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội nhà ở thương mại cho tất cả các địa phương.